BIM視角 | 如何將BIM系統應用到物業管理服務中

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原標題：BIM模型在物業管理及設備運維中的應用

來源：地產微新聞

[導讀] BIM（建筑信息模型）是一個可視程度非常高的一體化平臺，將BIM應用到物業管理工程應急處置、火災應急處置等服務環節，將大大改善物業管理效率和服務水平。

BIM（建筑信息模型）在基建項目的設計、施工中應用的越來越廣泛，同時發揮著越來越大的作用。本人對BIM沒有系統深刻的理解，僅從物業管理和設備運維角度出發，提出一些實用的想法，試圖延續BIM在項目中的壽命周期。

一、BIM的動態化

　　讓BA走進BIM，讓BIM動起來

　　只有形成一個動態BIM環境，才能使BIM在運維上發揮作用。我們不是要一個動畫三維圖，而是要讓BIM中涵蓋動態化數據。

1. 全樓空調的管理

　　如對于一個復雜而龐大建筑的空調系統，我們要隨時了解它的運行狀態，利用BIM模型就非常直觀，對整體研究空調運行策略、氣流、水流、能源分布定義很大。對于使用VAV變風量空調系統及多冷源的計算機中心等項目來說，實用意義就更大。

　　如圖中，我們可方便了解到冷機的運行，類型、臺數、板換數量、送出水溫、空調機（AHU）的風量、風溫及末端設備的送風溫濕度、房間溫度、濕度均勻性等幾十個參數，方便運行策略研究、節約能源。

　　同時對水泵啟停、閥門的開啟度、各管線的水溫、流量，可進行直觀的監視。

2. 智能照明

　　現在大多數項目都具有智能照明功能，利用BIM模型可對現場管理，尤其是大堂、中庭、夜景、庭院的照明再現，為物業人員提供了直觀方便的手段。

3. 動態BIM的軟、硬件條件

　　為了得到動態BIM的應用，

　　在軟件上：

　　·BA（樓宇自控）所得到所有監測信息中的重要信息，必須接進BIM模型中。這一點在弱電樓控系統采購時須要求軟件系統提供商保證提供數據接口，可使數據接入BIM；

　　·配置二維碼、RFID卡（后面詳述）；

　　·移動平板電腦等；

二、工程應急處置

1. 跑水應急處理實例

　　在我們管理的項目中，有一次市政自來水外管線破裂，水從未完全封堵的穿管進入樓內地下層，盡管有的房間有漏水報警，但水勢較大，且從管線、電纜橋架、未作防水的地面B001M向地下多層漏水，雖然有CAD圖紙，但地下層結構復雜，上下對應關系不直觀，從而要動用大量人力，對配電室電纜夾層、倉庫、輔助用房等進行逐一開門檢查。如果能將漏水報警與BIM模型相結合，我們就可在大屏上非常直觀的看到浸水的平面和三維圖像，從而制定搶救措施，減少損失。

2. 重要閥門位置的顯示

　　標準樓層水管及閥門的設計和安裝都有相應的規律，可方便找到水管開裂部位并關斷閥門。但是在大堂、中庭等處，由于空間變化大，水管閥門在施工時常有存在哪方便就安裝在哪的現象。如某項目因極端冷天至使大門入口風幕水管冷裂，經反復尋找閥門，最后在二層某個角落才找到。這里雖存在基礎管理的缺陷，但如有BIM模型顯示，閥門位置一目了然，處理會快很多。

3. 入戶管線的驗收

　　一個大項目市政有電力、光纖、自來水、中水、熱力、燃氣等幾十個進樓接口，在封堵不良且驗收不到位時，一旦外部有水（如市政自來水爆裂，雨水倒灌），水就會進入樓內。利用BIM模型可對地下層入口精準定位、驗收，方便封堵，質量也可易于檢查，減少事故幾率。

三、火災應急處置水平的提高

　　對于火災應急處置恐怕是BIM模型可以成為最具優勢的典型應用。

1. 消防電梯

　　按目前規范，普通電梯及消防電梯不能作為消防疏散用（其中消防梯僅可供消防隊員使用）。而有了BIM模型及BIM具有了前述的動態功能，就有可能使電梯在消防應急救援，尤其是超高層建筑消防救援中發揮重要作用。

要達到這一目的所需條件包括：

　　·具有防火功能的電梯機房、有防火功能的轎廂、雙路電源（采用阻燃電纜）或更多如柴發或UPS（EPS）電源；

　　·具有可靠的電梯監控，含音頻、視頻、數據信號及電梯機房的視頻信號、煙感、溫感信號；

　　·在電梯廳及電梯周邊房間具有煙感傳感器及視頻攝像頭；

　　·可靠的無線對講系統（包括基站的防火、電源的保障等條件）或大型項目駐地消防隊專用對講系統；

　　·在中控室或應急指揮大廳、數據中心ECC大廳等處的大屏幕；

　　·可靠的全樓廣播系統；

　　·電梯及環境狀態與BIM的聯動軟件。

　　當火災發生時，指揮人員可以在大屏前憑借對講系統或樓（全區）廣播系統、消防專用電話系統，根據大屏顯示的起火點（此顯示需是現場視頻動畫后的圖示）、蔓延區及電梯的各種運行數據指揮消防救援專業人員（每部電梯由消防人員操作），幫助群眾乘電梯疏散至首層或避難層。哪些電梯可用，哪些電梯不可用，在BIM圖上可充分顯示，幫助決策。這一方案正與消防部門共同研究其可行性。

2. 疏散引導

　　對于大多數不具備乘梯疏散的情況，BIM模型同樣發揮著很大作用。憑借上述各種傳感器（包括卷簾門）及可靠的通訊系統，引導人員可指揮人們從正確的方向由步梯疏散，使火災搶險發生革命性的變革。

3. 疏散預習

　　另外，在大型的辦公室區域我們可為每個辦公人員的個人電腦安裝不同地址的3D疏散圖，標示出模擬的火源點，以及最短距離的通道、步梯疏散的路線，平時對辦公人員進行常規的訓練和預習。

四、安防能力的提高

1. 可疑人員的定位

　　利用視頻識別及跟蹤系統，對不良人員、非法人員，甚至恐怖分子等進行標識，利用視頻識別軟件使攝像頭自動跟蹤及互相切換，對目標進行鎖定。

　　在夜間設防時段還可利用雙鑒、紅外、門禁、門磁等各種信號一并傳入BIM模型的大屏中。試想當我們站在大屏前，看著大屏中一個紅點水平、上、下移動、走樓梯、乘電梯，時時都在我們的視線之中，如同籠子里的老鼠般，無法跳出我們的視野。

　　當然這一系統不但要求BIM模型的配合，更要有多種聯動軟件及相當高的系統集成才能完成。

2. 人流量監控（含車流量）

　　利用視頻系統+模糊計算，可以得到人流（人群）、車流的大概數量，這就使我們可在BIM模型上了解建筑物各區域出入口、電梯廳、餐廳及展廳等區域以及人多的步梯、步梯間的人流量（人數/㎡）、車流量。當每平米＞5人時，發出預警信號，＞7人時發出警報。從而作出是否要開放備用出入口，投入備用電梯及人為疏導人流以及車流的應急安排。這對安全工作是非常有用的。

3. 重要接待的模擬

　　利用BIM模型在大屏上，我們可以和安保部門（或上級公安、安全、警衛等部門）聯合模擬重要貴賓（VVIP）的接待方案，確定行車路線、中轉路線、電梯運行等方案。同時可確定各安防值守點的布局，這對重要項目、會展中心等具有實用價值。利用BIM模型模擬對大型活動整體安保方案的制定也會有很大幫助。

五、空間管理與導引系統

1. 空間管理——會議室、展廳預定

　　對于較重要的會議，人們大多要到現場查看會場。對于一個集中會議區、大型的會展中心，預定會場就變成了一個很繁重的工作，且由于對會場布局的不同要求，使這一工作的效率變得很低。

　　BIM模型的建立提供了可視空間的3D模型，人們在電腦畫面上（或手持平板電腦上）就可方便的了解會場的布局、空間感覺和氣氛，同時可以模擬調整布局會場，改變桌子擺放、增減椅子數量，并立即得到調整后的空間效果。通過網絡又可實現遠程會場預定，大大提高了效率。這種預定方式同樣非常適合展場展位的預定。

　　對于出租類寫字樓或同一單位的辦公室調整也有很大幫助。

2. 3D引導顯示屏

　　利用智能手機在樓內、區內進行信息引導已開始應用。建議在大型項目、大型會展園區設立多處3D引導顯示系統，方便顧客。例如：中國尊大廈設計了雙層空中大堂及雙層電梯，如找不好路徑，要到目的層就會很麻煩，因此可設多塊3D導引牌，指示乘梯路徑。

3. 區域及室內定位（ULS）

　　目前多用手機增強天線、WIFI天線、VLAN（內部通訊）天線等組成定位系統，精度應可做到3～5m，也有更精確的微波專用定位系統，定位精度可達到零點幾米。我們認為在一般辦公樓、園區、大型商場管理，定位3-5m的精度應該夠用。

　　人們通過智能手機、平板電腦等移動設備利用APP即可了解區域內的各種空間信息（地圖功能map function）并可按引導尋找到目的地。這對一個大型物業項目、大型商場及大型會展中心來說都具有非常實用的價值。

4. 車庫定位及尋車

　　對車庫停車的定位和取車尋找是一個熱門話題，我們建議：

　　在停車位邊上（柱、墻上）安裝二維碼，用智能手機掃描后，既記錄了停車位置信息，再利用區域定位，即可找到所存的車，這一方法簡單、投資低。但沒有智能手機，這一方法就不能起作用。

　　當然依靠攝像識別系統或者每個車發一個定位用的停車卡（RFID卡），依賴精度更高的定位系統尋回停車也是可行的，但要考慮領卡所需的時間對大流量車庫入庫速度的影響。

　　總之在已有車輛誘導系統的大型停車場，定位及尋回方式應盡可能簡單。

　　以上各類定位，我們建議都以WIFI或藍牙（BHT）為格式來設計，為智能手機應用創造條件。

六、在物業管理上的應用

1. 預留維修更換設備條件

　　利用BIM模型很容易模擬設備的搬運路線，我們要認真分析，對今后10年甚至20年需更換的大型設備，如：制冷機組、柴發、鍋爐等作出管道可拆裝、封堵、移位的預留條件。

2. 基于BIM的建筑數據統計

　　BIM模型中的建筑數據比傳統的CAD軟件要求更嚴、更準，利用這一點在物業管理中可對諸如：石材面積、地毯面積、地板面積、外窗（外玻）面積以及閥門、水泵、電機等大量材料和零配件進行精準的定位統計。尤其是對于那些十幾萬平米以上的大項目，如中國尊108層，單體43萬平米，意義就更大。結合物業行業中已較成熟的ERP管理，就可使我們的管理工作上一個臺階。

3. 大型清潔維修設備的模型

　　利用BIM模型可對較小空間中要使用大型清潔設備如蜘蛛車、液壓升降車等進行模擬，為采購提供依據。

4. BIM-ERP的連接

　　在物業管理企業中，ERP系統已開始廣泛應用，多種版本的軟件緊緊圍繞物業管理需求，系統內容逐漸豐富，適用性逐漸落地。在應用中許多物管企業參與或改進了這一系統，因此使其越來越完善。我們認為，BIM模型要在物業運維方面發揮作用，延續生命，與物管ERP連接是最有效的方法。ERP的大量數據、統計方式、顯示界面都將使BIM應用更快成熟，因此在設計BIM應用時，就要提前預留與ERP的接口條件。

5. RFID卡和二維碼

　　在機電設備運維管理中，利用RFID卡（射頻卡）或二維碼作設備標簽已開始普及，我們開始試驗用RFID卡對隱蔽工程中的VAVBOX（變風量空調末端）、閥門等進行標簽。但因設備多、標簽數量大、電源需更換等問題，感覺比較麻煩。現開始采用二維碼，在設備本體、基座、隱蔽設備附近（如通道墻面）貼附二維碼，感到很實用。用智能手機、平板電腦掃描二維碼可得到設備的相關信息及上下游系統構成，也可將巡視資料通過WIFI（或3G、4G）送回后臺。

6. 去天花功能

　　房間分隔想改造、風道風口要移位、燈光電線要增加，可是有天花擋著，路由看不見，是否有安裝空間看不見，從檢修孔探進頭也被空調末端擋著，看不清，這時我們就想把天花拆了，看個究竟。BIM模型的建立，解決了這個難題，在現場拿著平板電腦，調出房間圖紙，作去天花功能處理（涂層透明化），這時整個天花從圖像中去掉，甚至連四壁墻的裝修也去掉，天花內、裝修內的設備、管線、電線一清二楚，為改造、檢修提供了極大方便。

7. 人員定位

　　在BIM模型中，在晚間對入室的保潔服務員、巡視保安人員及運維的技工進行定位，就可了解每個人的移動軌跡，這無疑對內部可能發生的偷盜、泄密等事件起到監視和威懾，從而提高敏感區域的安全性，使物業整體保衛保密工作的水平進一步提高。

8. BIM模型與運維人員的培訓

　　BIM模型直觀、準確，各種機電設備、管線、風道、建筑布局一目了然，加上動態信息、人流、車流、設備運行參數，又以動畫方式演繹出來。這些信息正是我們培訓運維技工、安保人員以及各類服務人員的極好教材。因此，充分利用這些教材進行培訓，又成為BIM模型的重要應用內容。

七、BIM應用的條件和維護

　　1. BIM運維應用的條件

　　·2～3臺高性能服務器（及UPS電源）；

　　·BA與BIM的接口，即要求樓控供應商（霍尼韋爾Honeywell、江森Johnson Controls及西門子siemens）同意并按接口協議將BA系統的監控數據（含電梯視頻、音頻、數據的監測信號）接入BIM模型中；

　　·BIM應用的專有平臺軟件，并針對運維管理充分考慮BIM的建模精度，可以適當簡化（尤其是導視、導人、導車等系統），降低對硬件的要求等；

　　·消防、各信息煙感、溫感、卷簾及其它聯動系統的信息可接入BIM；

　　·安防高清攝像機可將視頻（火災、人流密度、VVIP動線等）動畫化按位置接入BIM模型中；

　　·一個較大的清晰的顯示大屏，這個大屏可設在項目中控室、應急指揮中心、數據中心的ECC大廳、決策室。建議用單珠LED p1.5～p2大屏，其對比度、亮度、色度都優于傳統的拼接屏；

　　·較強功能的樓內及園區（室外）應急廣播系統；

　　·以上監控機房、指揮中心、電梯、電纜、電源等具有較高的防火等級。

　　2. BIM模型的維護

　　BIM模型的建立比CAD圖紙艱難的多，再把各項應用集成起來，真正發揮作用，就要付出更大的努力。

　　因此，我們首先要確保初始BIM模型的準確性，各項參數的準確性，尤其是各項機電設備、管線位置、規格的準確性。其次在日后的運行中，在改造、維修時還要不斷及時修正各參數的符合性，否則時間一長，BIM就失真了。

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